Чек-лист проверки коммерческой недвижимости при инвестировании

Инвестиции в коммерческую недвижимость – ликвидный актив или магнит для привлечения к ответственности?

В текущем году недвижимость остается одним из самых привлекательных объектов для вложения капитала. По сравнению с прошлогодними показателями, интерес инвесторов к производственным помещениям увеличился на 46%. Динамика повышения спроса четко прослеживается в сегменте коммерческой недвижимости. Но, приобретая нежилые помещения с целью их использования в бизнес-процессах, новый собственник рискует:

• получить в комплекте к выгодной сделкеошибки предыдущих владельцев (в формате самовольных строений + материальные издержки и расходы, возникающие в связи с восстановлением справедливости в суде);
• наделать собственных ошибок, связанных с нарушением п.2 ст.40 Земельного Кодекса.

Не существует универсального способа,который позволил бы избежать всех рисков для покупателя коммерческой недвижимости, но можно использовать на практике рекомендации, которые нивелируют наиболее неблагоприятные из них.

Как не получить «кота в мешке»: на что обратить внимание на объекте и какие документы запросить у продавца

Прежде чем приобрести объект недвижимости, необходимо получить о нем как можно больше информации. Инвестор обязан изучить всю информацию об имуществе, которая содержится:

1. В свидетельствах о праве собственности на земельный участок (ЗУ) и строения, которые на нем расположены.
2. В доверенностях на право подписи договоров, справках о составе Совета директоров, документах, подтверждающих факт одобрения сделки исполнительным органом коммерческой структуры.
3. В технических паспортах РТИ/БТИ (с поэтажными планами и экспликациями).
4. В кадастровых паспортах.
5. В планах ЗУ.
6. В технических паспортах объекта жилой недвижимости.
7. В документах, удостоверяющих факт снятия строения с кадастрового учета (его демонтаж), включая акты о сносе, завизированные инженером.
8. В свидетельствах, подтверждающих право собственности на имущественные объекты, которые оформлялись до 15.07.2016 г.
9. В разрешительной документации (на строительство, ввод в эксплуатацию, проведение работ по реконструкции или перепланировке).
10. В актах госструктур, курирующих вопросы земельного надзора.
11. В письмах и обращениях, исходящих от органов власти.

Официальная информация, касающаяся объекта недвижимости, содержится в ЕГРН. База данных консолидирует сведения об имуществе и о сделках с ним. Выписку из ЕГРН можно запросить в Росресстре или МФЦ. При необходимости получения сведений о строении в сжатые сроки рекомендуется пользоваться сервисами «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» или «Публичная кадастровая карта».

Перед тем как совершить сделку с контрагентом:

• проверьте данные на предмет наличия судебных исков в отношении приобретаемого объекта имущества (на сайтах органов судебной власти);
• удостоверьтесь, что предмет купли-продажи не числится в «Банке данных» исполнительных производств;
• убедитесь, что в отношении продавца не инициирована процедура банкротства (интернет-портал ЕФРСБ);
• проанализируйте прайс на аналогичные объекты недвижимости или воспользуйтесь услугами частного оценщика, который зафиксирует точную стоимость приобретаемого имущества;
• просмотрите информацию о том, ведется ли какая-нибудь деятельность на коммерческих объектах, выставленных на продажу (сервисы «2ГИС», «Яндекс.Карты», «GoogleMaps», «GoogleEarth»);
• сравните полученные сведения об объекте сделки с информацией, содержащейся в актах и справках по градостроительную зонированию и территориальному планированию (такой анализ позволяет выяснить, можно ли использовать недвижимость в намеченном инвестором виде предпринимательской деятельности на ЗУ).

Только после всестороннего анализа всех документов продавцу станет известен масштаб явных и скрытых проблем, которые ему придется решать после заключения сделки. Он должен тщательно взвесить все за и против, чтобы аренда офиса с юридическим адресом и покупка коммерческих помещений оказались выгодными с точки зрения инвестирования.

Матрица рисков

Наибольшая вероятность наступления неблагоприятных последствий юридического характера фиксируется в сделках, объект которых использовался не по назначению или же были нарушены цели его предоставления (в том числе нецелевое использование ЗУ).

За подобные нарушения предусмотрена:

• Неустойка (уплачивается штраф в размере стоимости арендной платы за 12 месяцев).
• Административный штраф (сумма определяется с учетом санкции ст.8.8. КоАП РФ).

Что делать

При выявлении фактов использования коммерческих площадок под деятельность, которая законодательно не разрешена на данной категории ЗУ, новому собственнику недвижимого имущества следует аннулировать все соглашения с арендаторами.

Если же деятельность предпринимателя «интегрируется» со вспомогательными видамиразрешенного использования земли (ВРИ), то инвестор вправе:

1. Отформатировать бизнес-процессы так, чтобы они соответствовали нормам градостроительного регламента.

   При легализации деятельности в Москве инвесторы должны учитывать, что в категории «вспомогательные ВРИ» входят только те виды, которые законодательно не относятся к условно-разрешенным или основным.

   Вспомогательные форматы разрешенного землепользованиянельзя задействовать без реализации основного.

   Градостроительный регламент российской столицы предусматривает, что под категорию «вспомогательные ВРИ» могут подпадать объекты капитального строительства, занимающие не более ¼ общей площади ЗУ (включая территории подземных элементов строений и сооружений, которые можно возвести).

   Если возникнет спорная ситуация, то новому собственнику имущественного объекта придется доказывать, что планируемая им деятельность в рамках вспомогательного ВРИ, не противоречит нормам градостроительного регламента.

   В ситуации, когда привести бизнес-процессы в соответствии с законодательными требованияминевозможно, у инвестора остается единственный выход – аннулировать соглашения с контрагентами, которые используют помещения вразрез установленным правилам.

2. Скорректировать существующий ВРИ, дополнив категорию недостающими кодами (+ потребуется внести правки в бумаги, касающиеся градостроительного зонирования и территориального планирования).

   Но такой формат корректировки сопряжен с возникновением неблагоприятного последствия, которое выражается в повышении кадастровой стоимости ЗУ, что спровоцирует рост арендных ставок и налоговых отчислений.

   При вынесении решений по искам о нецелевом использовании судьи не выработали единой позиции. Неоднозначно может квалифицироваться деятельность арендатора, если наименование ВРИ признано устаревшим понятиям или ВРИ не содержит конкретики.

   Одни судьи, например, не усматривают противоправности в том, что владелец имущественного объекта занимается ремонтом и мойкой автомобилей на участке, ВРИ которого юридически сводится к эксплуатации автобазы.

   Другие судьи квалифицируют как нарушение проведение работ по шиномонтажу и автосервису на территории, формально предназначенной для эксплуатации автостоянки, зданий и сооружений автобазы.

   Не стоит игнорировать вероятность наступления неблагоприятных последствий, спровоцированных самовольным строительством или реконструкцией имущественных объектов. Такие деяния относятся к категории противоправных и виновные в их совершении лица должны заплатить штраф или компенсировать неустойку за нарушение условий гражданско-правового договора.

Варианты решений

Рассматривая споры о нецелевом использовании, суды определяют юридическую квалификацию производственных работ на ЗУ. В этом вопросе они ориентируются на изменения технико-экономических параметров и оценивают их влияние на безопасность имущественного объекта.

Чтобы выявить, какие показатели гипотетически могут повлиять на безопасность коммерческих площадок, назначается строительно-техническая экспертиза. Если будет установлено, что причинно-следственная связь между изменениями объектов и параметрами безопасности отсутствует, составляются новые технические планы на коммерческие строения. На следующем этапе вносятся правки в базу данных ЕГРН с приложением акта, составленного экспертом. В ситуации, когда по итогам заключения будет установлена зависимость параметров безопасности от производственных работ на участке, в техническую документацию добавляют разрешение на строительство (реконструкцию) или ввод в эксплуатацию недвижимого имущества.

Альтернативный формат риска – это сосредоточение на ЗУ объектов, эксплуатация которых может угрожать жизни и здоровью людей, а также экосистеме. При вероятности наступления таких последствий, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованиями прекратить предпринимательскую (производственную) деятельность и возместить вред истцу. Чтобы нивелировать финансовые потери, собственник помещенийдолжен руководствоваться вышеуказанными рекомендациями.

Кроме самовольных объектов коммерческого типа на участке размещают строения бытового и хозяйственного назначения. Такие действия квалифицируются как противоправные, и виновные лица подлежат наказанию в рамках административного судопроизводства. Уплата штрафа не освобождает владельцев коммерческих помещений от обязанности демонтировать незаконные строения.

В ситуации, когда объект недвижимости был оформлен в собственность, а право пользования, владения и распоряжения ЗУ принадлежит третьему лицу, необходимо учитывать потенциальный риск наступления правовых последствий. Если покупатель коммерческой площадки самовольно захватил земельный надел, то его действия подпадают под санкциист.7.1 КоАП РФ. Чтобы избежать административного наказания, необходимо оформить бумаги на землю.

Открытые вопросы

Предпринимателю нужно учитывать малоизученные риски, которые могут возникнуть в рамках программы по развитию территорий. Если на ЗУ осуществлялись бизнес-процессы, для которых он не предназначался, то велика вероятность того, что участок будет включен в систему КТР (Комплексное развитие территорий). Такой формат реновации подразумевает демонтаж коммерческих объектов, и изъятие земельного надела, на котором собственник смог арендовать офис и приобрести площадки для ведения предпринимательской деятельности. Недвижимость, попавшая в зону КТР, зафиксирована в Справочнике по комплексному развитию территории.

Не рекомендуется игнорировать вероятность наступления неблагоприятных последствий, связанных со статусом отчуждателя коммерческой недвижимости. На стороне контрагента может фигурировать иностранное лицо, имеющее гражданство недружественного государства. Нарушение правил согласования и оформления сделок с коммерческими строениями может повлечь их незаконность и дальнейший отказ в процедуре регистрации со стороны государственных структур.

Временный запрет на проведение инспекций в сегменте земельно-имущественных отношений и отсутствие штрафов, начисляемых в рамках официальных проверок – это дополнительная преференция в спокойной обстановке проанализировать необходимую документацию на коммерческие помещения, которые выступают предметами сделок.

Несмотря на послабляющие меры со стороны государства в виде увеличения отсрочки по оплате штрафа (до 6 месяцев), административная нагрузка на предпринимателей после отмены моратория будет увеличиваться. База данных, которую удастся консолидировать после профилактических мероприятий, с огромной долей вероятности будет использована в проведении проверок, запланированных на 2023 год.

Назад к списку