Коммерческая недвижимость: процесс трансформации неизбежен
13 Января 2023
Владельцам ТРЦ, складских и офисных помещений 2022 год запомнится надолго. Рынок ритейла столкнулся с новыми вызовами – ростом ставок Центробанка и инфляции, жесткими санкциями, падением рубля. Если еще недавно доля свободных площадей зависела от экономических показателей, то сейчас ситуация в корне поменялась. И далеко не в лучшую сторону. Ритейл вступил в новую эру. Как изменится портрет арендатора? Во сколько теперь обойдется аренда офиса с юридическим адресом и что ждет российский рынок в ближайшем будущем? Давайте разбираться.
Содержание
Офисный рынок продемонстрировал устойчивость
Громкие заявления со стороны зарубежных арендаторов об уходе с рынка России не привели к решительным действиям. Большинство из них поручило свои активы отечественным собственникам, при этом сохранив персонал и бизнес в целом. Поэтому офисные помещения были покинуты лишь отчасти. Согласно прогнозам, вскоре опустеет до 21 % офисной недвижимости. Однако только 13% вакантных мест в классе А останется. Общий объем офисных площадей составит 598 тыс. кв. м.
Отсюда можно сделать вывод, что рынок показывает стойкость на фоне неопределенности, вызванной довольно непростой экономико-политической ситуацией в стране. Интересно, что пессимистичные прогнозы экспертов не оправдались: спрос заметно вырос. Однако такая активность со стороны ритейла по большей части относится к переездам с места на место и внутренней реорганизации, чем к открытиям новых офисов и расширению деятельности.
Иная картина наблюдается у офисных центров, которые находятся на окраинах больших городов. Резкий спад спроса повлек за собой снижение арендных ставок. Скорее всего, часть коворкингов освободилась в ожидании релокации части бизнесов за рубеж. Возможно в ближайшем будущем на рынок придут другие игроки, а значит сформируется на них спрос.
Новых площадей ждать не стоит
Еще недавно российский рынок пополнился существенной долей офисных площадей – свыше 1 млн. кв. м. Сегодня ситуация изменилась. Эксперты прогнозируют, что этот показатель будет гораздо меньше. Возможно, он составит 297 тыс. кв. м. В основном разрешение на ввод получат объекты, находившиеся в высокой стадии готовности. Многие инвесторы берут паузу, чтобы проанализировать ситуацию со стороны и оценить свои риски.
Офисы не пользуются спросом
Расширять бизнес, а с ним и площади стремятся далеко не все. Объем сделок по недвижимости заметно сократился, составив 215 тыс. кв. м (за 9 месяцев прошлого года). Е. Ногай, занимающая руководящую должность в IBC Real Estate, считает, что объем спроса так и не достиг отметки в 1 млн. кв. м.
Пополнение вакантных площадей
Весь прошлый год наблюдался неуклонный рост свободных площадей. Такая ситуация вполне объяснима и связана с частичным уходом иностранных компаний. К концу 2022 года доля вакантных мест на столичном рынке достигла 12,8 % в классе А и 6,9 % в классе B.
Стоимость аренды не поменялась
Несмотря на тот факт, что некоторые зарубежные арендаторы планируют уйти с отечественного рынка, ставки аренды офисов остались прежними. Они менялись лишь в пределах 2%. Стоимость аренды объектов премиум класса составила 47 тыс. руб. за 1 кв.м в год, объектов класса А – 41 тыс. руб. и в целом по столице – 26,3 тыс. руб. В ближайшем будущем такая динамика сохранится, как считает Е. Ногай. Она будет зависеть от финансовой подушки каждого владельца недвижимости и расположения объектов. Скорее всего, минимального значения они достигнут уже в нынешнем году.
Новые проекты не за горами
И хотя объемы ввода офисных площадей заметно сократились, девелоперы готовы с головой окунуться в новые проекты. На данный момент они находятся на стадии проектирования зданий. Некоторые проекты планируется реализовать в формате BTS, если, конечно, найдутся на это желающие.
ТРЦ под ударом
Приостановка работы или уход зарубежных компаний поставил под удар саму концепцию ТРЦ, заметно снизилась покупательская активность. Крупные коммерческие объекты стали «слабым» звеном ритейла. Отыскать замену крупным операторам не так просто. В итоге многие торговые точки закрылись, а громкие заявления, что скоро на «место под солнцем» придут китайские, турецкие и индийские ритейлеры, остались лишь словами. Несмотря на новые возможности для инвесторов, российский рынок в текущих условиях остается весьма рисковым, что будет однозначно сдерживать приток инвестиций в страну.
Некоторые арендаторы, чтобы обезопасить себя от платы колоссальных штрафов, только приостановили свою деятельность, но продолжили платить аренду. В банкротном состоянии находится порядка 2-х сотен ТЦ, и возможно в скором времени это число увеличиться еще на сотню объектов.
Западные бренды уходят
Основной удар пришелся на крупнейшие торговые центры. Согласно данным CORE.XP, в настоящее время с российского рынка ушло около 35% брендов, примерно столько же приостановило свою деятельность, но продолжает платить аренду, чтобы не нарваться на большие штрафы. 29% брендов сменили название и остались в РФ.
В московских ТРЦ сегодня работает порядка 1,5 сотен западных брендов. Лидирующие позиции занимает фэшн-сегмент, в основном его составляют американские, итальянские и французские бренды.
Некоторые турецкие и российские производители только думают занять «топовые» места, которые после ухода иностранных брендов освобождаются. Т.Дивина считает, что дальнейшее развитие бизнеса будет сдерживать упадок покупательской активности. Перемены, происходящие с арендаторами ТРЦ, могут повлечь за собой рост уровня свободных площадей до 16%.
Замена арендаторов азиатскими фирмами – это не единственный вариант разворачивания событий, по которому может меняться коммерческая недвижимость в нашей стране. Возможно ее ждет реконцепция – смена деятельности с учетом предпочтений покупателей. Порядка 41% ТРЦ, как подсчитали в Knight Frank Russia, не минует эта участь.
После массового ухода иностранных брендов объем вакантных мест в торговых центрах заметно вырос. В Commonwealth Partnership полагают, что доля освободившихся площадей к началу нынешнего года достигнет 14%.
Кардинальное сокращение
Темпы ввода в эксплуатацию новых объектов снизились как в Москве, так и в регионах. Но такая ситуация кажется лишь репетицией текущего кризиса этого сегмента недвижимости. Согласно предоставленной информации от Commonwealth Partnership, объем строительства составил 77 тыс. кв. м (по результатам 3-х кварталов прошлого года). В планах открытие новых районных ТРЦ, а значит общее число площадей может составить 100 тыс. кв. м., как полагает Т. Дивина.
Если внешнеэкономическое давление в нынешнем году не снизится, будет введено около 400 тыс. кв. м торговых площадей. Скорее всего, на российский рынок выйдут небольшие ТРЦ регионального формата. Однако непростая экономическая ситуация может скорректировать планы девелоперов, а значит перенос сроков ввода объектов неминуем.
Лучшие локации в ТЦ – за нашими брендами
У российских брендов есть все шансы перебраться в топовые места ТЦ вместо ушедших компаний. За последние полгода порядка 15 отечественных фэшн-ритейлеров открыли собственные бутики в московских ТЦ. Около 20 российских компаний расширили площади торговых точек в 2-3 раза и поменяли ассортимент реализуемой продукции. Так, например, Lime планирует открыть несколько своих магазинов. Новую торговую сеть запустила Zebra Home в июле прошлого года.
Сегодня в тренде – поддержка российского производителя. Возможно в скором времени появится много отечественной продукции и услуг. Но даже успешные отечественные предприниматели понесут убытки. Спрос будет падать по причине логистических сбоев, отсутствия товара и снижения уровня жизни россиян. Многие коммерческие объекты ждет кардинальная реконцепция в такие форматы, как склады, студии творчества, фитнес-центры и пр. Часть площадей, не имеющих потенциала для дальнейшей реконструкции, будет снесена для строительства актуальных проектов.
Откроется больше ТЦ районного формата
Рынок районного стрит-ритейла стал более востребованным, став частью инфраструктуры. Рост числа торговых центров районного масштаба связан с изменением модели покупательского поведения. Люди не желают больше тратить по несколько часов на покупки. В ТЦ локального формата не будет высоких брендов, заявивших о закрытии или приостановке деятельности в РФ. Конечно, уход прозападных компаний неизбежен, но собственники ТЦ будут договариваться и возможно пересматривать условия сотрудничества. В этом рыночном сегменте есть все шансы на возобновление спроса, связанного с мелкими производствами, продукцией на каждый день, сервисами и пр.
От фэшн – к общепиту и развлечениям
Переориентирование ТЦ – один из главных трендов минувшего года. Вся работа заточена именно на этом. С. Ярова, директор RRG, считает, что переориентация наблюдается с фэшн-составляющей в сторону общепита, спорта, развлечений. Во многих торгово-развлекательных центрах открываются новые медцентры, кафе, спортивные залы, косметологические кабинеты, творческие мастерские, замещая кинотеатры и магазины. Возможно в скором времени появятся лектории, конференц-залы, art-пространства. Предприниматели понимают, что все они будут создавать трафик.
Склады: обновление рекордной планки
События прошлого года не могли не оставить свой след. Однако складской сегмент вышел победителем, показав завидную стойкость: рынок преодолел точку неопределенности, значительно укрепив свои позиции. На рынок был выведен практически 1 млн. кв.м площадей за 9 месяцев 2022 года. Такая тенденция, как полагает Т. Дивина, останется и в дальнейшем.
Наиболее показателен Московский регион. Пик доступного предложения пришелся на лето и составил 792 тыс. кв. м. Однако к осени этот показатель стал снижаться. К концу года он был равен всего 2,7 %. То есть порядка 448 тыс. кв. м площадей пустует. Такая ситуация связана со снижением тенденции к субаренде помещений, а также с тем, что многие предприниматели предпочитают сотрудничать напрямую.
Ввод новых складских площадей
С начала прошлого года в Москве было сдано порядка 982 тыс. кв. м складских помещений – пожалуй, рекордный показатель за 8 лет. Столь высокий спрос связан с тем, что в этом сегменте не меняется ситуация за последние годы. Спрос рождает предложение. Объем ввода может побить все рекорды к 2023 году и достигнуть 1,58 млн. кв. м. Возможно, что это станет историческим максимумом. Основная причина такого ажиотажа – сделки за последние 2 года, например, договоры по схеме BTS. Оперативно адаптировавшись к ситуации, игроки складского сегмента восстановили спрос.
По мнению Е.Ногай, ситуация в нынешнем году поменяется. Объем строительства не достигнет отметки в 912 тыс. кв. м. Это будет связано с падением спроса и приостановкой строительства некоторых проектов. К тому же беспрецедентное санкционное давление накладывает свой отпечаток. Е.Ногай полагает, что большинство складов будет представлено объектами, которые разрабатывались еще ранее.
Снижается спрос
Рынок постоянно штормит. Причины вполне очевидные – они в турбулентной экономико-политической ситуации на рынке. Только с сентября наблюдался незначительный рост объема сделок, а через месяц этот показатель достиг своего максимума – 342 тыс. кв. м (информация представлена NF Group).
Стоит отметить, что не так давно была заключена сделка по схеме BTS, пожалуй, первая за последнее время. В Екатеринбурге был приобретен складской комплекс площадью 59 тыс. кв. м. Совокупный объем площадей в столичном регионе, купленных или взятых в аренду, составил 861 тыс. кв. м. И это показатель за 9 месяцев прошлого года.
Спрос снижается, находясь под сильным внешнеэкономическим давлением. Общий объем сделок не перешагнул отметку в 1,1 млн кв. м, что стало минимальным значением за последние 10 лет. К. Фомиченко полагает, что спрос в ближайшем будущем снизится почти в 2 раза, это станет отражением непростой политико-экономической ситуации.
Нет качественных предложений
Доля качественных вакантных площадей остается на низком уровне. Чтобы отыскать подходящий склад, нужно потрудиться. По итогам 9 месяцев прошлого года доля объектов класса А составила всего 4,5 %. И такая тенденция сохранится в столичном регионе. Т.Дивина прогнозирует, что и в 2023 году этот показатель останется на уровне 4-6 %. Возможно, что кардинальных изменений в ближайшем будущем не произойдет, максимум он вырастет до 8 %. Однако на рынке по-прежнему мало действительно стоящих предложений. Наблюдается их дефицит.
Колоссальная разница
Ставки аренды складов на фоне большого спроса стали снижаться. Так, осенью 2022 года на столичном рынке средняя ставка аренды составила 6,3 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Здесь наблюдается странный парадокс: растет разница между рыночными и фактическими арендными ставками. Она достигает 22% и выше, считает Т. Дивина. Возможно, что к началу 2023 года ситуация не изменится. Арендодатели ждут улучшения ситуации и не желают снижать стоимость аренды.
Подводим итоги
Безусловно, 2022 год внес свои коррективы в ритейл. Собственники ТЦ, офисов и складов не остались в стороне. Возможно, что в ближайшем будущем рынок ждет глобальная трансформация и переориентирование. Приостановка работы или уход западных компаний, сотни пустующих офисных площадей, заметное снижение спроса и активности со стороны покупателей – все это вызвано непростой политической и внешнеэкономической ситуацией. Однако как это ни странно, все эти факторы не способствовали снижению арендных ставок. Наоборот, они только укрепили свои позиции. Арендодатели не желают пока идти навстречу, снижая стоимость аренды.
Эксперты считают, что в нынешнем году владельцы коммерческой недвижимости станут намного сговорчивее, а значит торг в переговорах вполне возможен. Но это не относится к собственникам складских площадей – у них все по-прежнему стабильно. Поэтому уровень свободных площадей едва ли достигнет 5%, как прогнозируют специалисты, а значит условия сотрудничества будет диктовать арендодатель.
