Ставки аренды офисов - упадут или нет?

Зарубежные арендаторы покидают российский рынок: в больших торговых комплексах на данный момент освободились уже около 40% помещений. И неизвестно еще, как отреагирует индустрия коммерческой недвижимости в целом на уход тех зарубежных компаний, которые пока только объявили о своих планах. Не станет ли для них выходом аренда офиса с юридическим адресом в России? И как это повлияет на ставки?

Никакой паники на рынке

Специалисты успокаивают: поводов для паники нет. Даже если все зарубежные компании откажутся от своих российских офисов, это не станет такой уж драматичной потерей — в отличие от торговых площадей. Глава отдела офисной недвижимости CMWP Наталья Никитина приводит такие данные: в России действуют около трех сотен зарубежных фирм, в совокупности занимающих половину помещений класса A и 10% помещений класса B. По подсчетам эксперта, даже в том случае, если все они одновременно уйдут с рынка, общее количество вакантных метров вырастет всего на 13%. И это в самом тяжелом случае — а в реальности эффект будет еще слабее.

Того же мнения придерживается и CEO девелопера Glincom Иван Татаринов. Он считает, что зарубежные компании не смогут быстро уйти с рынка даже при всем желании. Дело в условиях контрактов: досрочное расторжение грозит им существенными неустойками. Да и механизм обхода санкций уже отработан: многие зарубежные бренды просто открывают местное юридическое лицо и продолжают работать в России, но под другим именем.

Прогнозы на конец года

Пока рынок чувствует себя вполне нормально. Как подсчитали аналитики CORE.XP, свободными на начало второго квартала 2022 года оставались только 7,3% офисных помещений Москвы. Глава отдела офисной недвижимости компании Ирина Хорошилова предполагает, что в нынешних условиях должна будет вырасти доля офисов, оформленных через субаренду — их называют grey space. Уже весной объем этой ниши достиг 240 тысяч м², и сложившаяся ситуация дает все основания думать, что ее устойчивый рост продолжится.

Эксперт предрекает, что к началу 2023 года доля вакантных помещений в среднем возрастет до 10%, а вместе с теми из них, что сдаются в субаренду — до 12%.

Партнер экосистемы недвижимости Ricci Дмитрий Жидков ожидает большей просадки по сегменту. По его выкладкам, к началу следующего года опустеют не менее четверти всех офисных помещений класса A и до 18% в среднем по рынку, что предполагает рост вакансии более чем в полтора раза относительно нынешних 10,8%. При этом эксперт подчеркивает, что в классе А этот рост будет различаться для помещений разной площади: больше всего просядут крупные объекты — от тысячи квадратов и более. Меньшие же помещения продолжат пользоваться спросом у малого и среднего бизнеса.

Девелоперы замедляются

Еще одним важнейшим трендом в скором времени кроме роста доли помещений под субаренду и высокой текучки арендаторов станет снижение строительной активности, считает топ-менеджер Knight Frank Russia Мария Зимина. Девелоперы планировали до конца года вывести на рынок суммарно около 250 тысяч м² помещений, но теперь эти цифры пришлось изменить. Нынешняя цель гораздо скромнее — порядка 150 тысяч м². На 2023 год запланировано еще меньше — всего 120 тысяч м².

Причины такого падения производительности девелоперов объясняет Полина Афанасьева, аналитик CMWP. По ее мнению, главных факторов два: резкий подъем стоимости стройматериалов и заметное снижение спроса на коммерческую недвижимость. Это сочетание сработает так, что значительная часть текущих проектов будет заморожена, что снизит активность строителей по вводу помещений. Как полагает эксперт, девелоперы пока ограничатся теми объектами, которые были заложены до начала года.

Кто займет свободные места

Директор по развитию RD Management Дмитрий Никоноров приводит данные о структуре спроса на офисном рынке. По его словам, в последнее время главными потребителями на этом рынке были компании в сфере IT и E-commerce — например, Яндекс или Ozon. Существенную долю качественных офисов традиционно занимают банки и государственные учреждения.

Наталья Никитина полагает, что пустовать офисы не будут. Свободные места займут отечественные компании, частные или государственные. Часть из них снизят активность, тогда как другие захотят расшириться или арендовать офис классом повыше. Короче говоря, рынок ждет волна переездов.

Бизнесмен Денис Беэр подтверждает, что основной спрос в сфере офисной недвижимости теперь создают именно российские компании. Их доля растет с уходом крупных зарубежных игроков. По мнению эксперта, крупнейшими арендаторами остаются компании со специализацией на финансах, строительстве и логистике. Они смогли превзойти даже информационный сектор по объемам занятых офисных площадей.

Что происходит на рынке

Как полагает эксперт Карина Анаевская, уход ряда иностранцев с рынка не изменит его общей структуры. По итогам первого квартала самый большой спрос на офисные помещения предъявляли компании, оказывающие профессиональные услуги (20%), государственные структуры (18%) и банки (17%).

Денис Беэр называет важнейшие критерии, по которым российские арендаторы подбирают офисы: гибкие договоры на короткий срок, качественная внутренняя отделка и условия для гибридных форматов работы.

КЛЮЧЕВЫЕ ТРЕНДЫ НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:

• доля контрактов на субаренду растет (до 100 тысяч м²), уже возник заметный рынок так называемых grey space;

• продолжительность договоров аренды падает;

• контракты становятся более гибкими: арендаторы все чаще требуют предусмотреть возможность отказаться от договора без излишних штрафных санкций;

• если спрос продолжит снижаться, арендаторы могут получить преимущество на рынке.

Что произойдет со ставками

Сейчас на стоимость офисных метров влияют два противоположных фактора. Рост цен на стройматериалы неизбежно повышает себестоимость квадрата и толкает ставки вверх. Но при этом повышение вакансии на рынке, во многом вызванное уходом иностранцев, давит на ставки сверху, вынуждая арендодателей коммерческой недвижимости уступать.

По всей видимости, рынок может ждать некоторое снижение ставок, но они быстро вернутся к своим прежним уровням, если геополитическая обстановка стабилизируется. Да и замедление активности девелоперов будет иметь отложенные последствия: через несколько лет дефицит новых объектов наверняка подтолкнет ставки аренды вверх.

Карина Анаевская считает, что даже небольшое снижение маловероятно: строительство и другие процессы дорожают, и ставки должны даже немного подрасти. Впрочем, арендодатели стараются этого не допустить, чтобы конкурировать за те компании, что еще остаются на российском рынке.

Это мнение разделяет и Иван Татаринов. По его словам, оснований для понижения ставок в сфере офисной недвижимости нет: в Москве спрос на офисы остается высоким, особенно если речь идет о лучших объектах. Эксперт указывает на то, что рост издержек просто не оставляет владельцам возможности снижать ставки.

Как ставки реагируют на уход зарубежных компаний

Замдиректора Asterus Константин Ковалев прогнозирует небольшой рост ставок в краткосрочной перспективе как результат ухода крупных международных игроков с российского рынка. Сейчас эти компании занимают лучшие помещения в наиболее выгодных территориально бизнес-центрах класса A. На рынок могут выйти те объекты, которые сейчас сдаются с некоторой премией за их уникальные характеристики — но если они не будут востребованы другими арендаторами, собственники будут вынуждены понижать ставки и так привлекать отечественные организации, которые придут на замену.

Владельцы офисных центров наверняка станут сговорчивее в том, что касается ставок для ключевых арендаторов, чтобы предотвратить простаивание дорогих площадей. Они также могут пойти на улучшение условий и добавление в контракт дополнительных опций.

По подсчетам Полины Афанасьевой, нынешняя ставка аренды офисных площадей в среднем на 6% ниже, чем в прошлом году. Ее прогноз — дальнейшее снижение до 10%. Пока в экономике сохраняется такая неопределенность, компании будут осторожнее относиться к крупным переездам и больше фокусироваться на том, чтобы сэкономить на размещении.

От чего зависит динамика ставок

Марина Зимина считает, что действительная динамика ставок будет определяться тем, как много зарубежных игроков уйдут с рынка и кто займет освободившиеся объекты, которые вскоре выйдут на рынок. По данным Knight Frank Russia, иностранные компании арендуют порядка 500–600 тысяч м² столичных офисов. Даже если снижение ставок произойдет, его непросто будет доказать цифрами: освободятся преимущественно дорогие объекты, и в среднем ставки на вакантные площади могут даже вырасти. Вероятно, вопрос со ставками будет решаться в сторону уменьшения через переговоры.

Резюме

• Даже если Россию покинут все зарубежные компании, это не станет трагедией для рынка офисной недвижимости: вакантными окажутся лишь около 13% площадей.

• На рынке образуется целая ниша площадей, которые целенаправленно сдаются в субаренду, — они называются grey space.

• Девелоперы меняют планы по введению в эксплуатацию новых объектов: вместо плановых 250 тысяч м² на рынок выйдут всего 150 тысяч м².

• Поскольку предложение вырастет незначительно, аналитики не предполагают существенной просадки арендных ставок. Однако арендаторы все же получают преимущество: через прямые переговоры с владельцами теперь реально добиться как низких ставок, так и некоторых других преференций в рамках контракта.

Назад к списку